Desregulación inmobiliaria en Argentina: qué propone el gobierno, en qué instancia está y qué dicen los colegios de martilleros

El mercado inmobiliario argentino enfrenta una discusión que podría cambiar su estructura desde los cimientos. El gobierno nacional, a través del ministro de Desregulación y Transformación del Estado Federico Sturzenegger, avanza con un proyecto de ley que, de aprobarse, eliminaría la obligatoriedad de la matrícula profesional y el título universitario para ejercer como corredor o intermediador inmobiliario en todo el país. La tensión con los colegios de martilleros y corredores públicos es creciente. Este artículo recorre los hechos tal como se registraron.

Cómo llegamos hasta acá: los antecedentes del debate sobre la desregulación Inmobiliaria en Argentina

La discusión no nació en 2026. El marco regulatorio vigente tiene décadas: la Ley 20.266 fue sancionada en 1973 durante la presidencia de Alejandro Lanusse y estableció las bases del corretaje inmobiliario en Argentina. En 1999, la Ley 25.028 modificó ese esquema y exigió título universitario obligatorio para obtener la matrícula habilitante.

El primer indicio público de que el gobierno de Javier Milei evaluaba modificar ese esquema surgió en febrero de 2025, cuando fuentes cercanas al ministerio de Desregulación confirmaron a La Nación que se analizaba dejar de exigir la colegiación obligatoria para ofrecer servicios inmobiliarios. En ese momento se hablaba de un posible decreto del Poder Ejecutivo, no de una ley.

El Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de la República Argentina (CoFeCi) reaccionó de inmediato. El 7 de febrero de 2025 publicó un comunicado oficial en el que rechazó la medida y argumentó que la regulación de las profesiones liberales es potestad exclusiva de las provincias, no del Estado Nacional.

El 27 de mayo de 2025, el diputado del PRO Alejandro Bongiovanni presentó en la Cámara de Diputados el proyecto de ley denominado 'Libertad Inmobiliaria', que proponía modificar la Ley 20.266 y eliminar cinco restricciones a la actividad. El debate legislativo no prosperó en esa instancia.

En abril y mayo de 2026, Sturzenegger retomó el tema públicamente. En el evento 'Real Estate 2026: expectativas y realidad', celebrado en el Auditorio Juan Pablo II de la Universidad Católica Argentina en Puerto Madero, el ministro confirmó que el Poder Ejecutivo enviaría un nuevo proyecto de ley al Congreso durante junio de 2026.

Qué propone el proyecto: los cinco ejes centrales

Según información publicada por Infobae en mayo de 2026 en base a fuentes involucradas en la redacción del borrador, el proyecto del gobierno se articula alrededor de cinco puntos.

El primero es la eliminación de la matrícula obligatoria y del título universitario como requisito para ejercer como corredor inmobiliario. El texto prevé la creación de la figura del broker o corredor independiente, habilitado para definir libremente sus honorarios con los clientes.

El segundo punto es la transformación de los colegios inmobiliarios en entidades voluntarias. La colegiación dejaría de ser un requisito excluyente para operar en el mercado formal. El proyecto también apunta a transferir el rol sancionador a otras instancias, quitándoselo a los colegios.

El tercer eje es la eliminación de la restricción geográfica. Hoy los corredores deben matricularse en cada provincia donde desean trabajar. El proyecto habilitaría el ejercicio profesional a nivel nacional sin necesidad de múltiples inscripciones.

El cuarto punto apunta a la libertad total de honorarios. Las comisiones podrían acordarse libremente entre las partes: tarifas reducidas, fijas o directamente sin comisión en determinadas operaciones. Esto abriría la puerta a modelos proptech y plataformas digitales que podrían competir en igualdad de condiciones con los corredores tradicionales.

El quinto eje es la eliminación de los aranceles mínimos, honorarios fijos y controles de precios vigentes en varias jurisdicciones. Hoy el 6% del valor de cada operación corresponde a la intermediación. En una transacción de 200.000 dólares, 12.000 dólares se destinan a honorarios de intermediación.

La postura del gobierno

Sturzenegger calificó en el evento de la UCA como 'una aberración social' que un colegio profesional fije un precio mínimo para los servicios inmobiliarios. 'El problema no es la existencia de los colegios en sí, sino cuando usan el poder del Estado para fijar condiciones que no responden al mercado', afirmó.

El objetivo declarado del gobierno es doble: bajar los costos de construcción y garantizar un mayor acceso a la vivienda. Dentro del oficialismo consideran que la digitalización de procesos, la competencia abierta y la eliminación de barreras de entrada podrían generar operaciones más ágiles y económicas para los usuarios finales.

Uno de los principales impulsores del cambio desde el sector privado es Jorge Amoreo Casotti, CEO de Pint, una startup de realidad virtual aplicada al mercado inmobiliario, que fue separado de la Cámara Inmobiliaria Argentina por promover el tema. Amoreo Casotti sostuvo que ningún país exige un título universitario para ingresar al sector. Desde la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi), su presidente Mariano García Malbrán respaldó el proyecto y planteó que la discusión pasa por separar la protección del consumidor de la protección del privilegio corporativo.

La postura de los colegios de martilleros

La oposición del sector colegiado respecto de la desregulación inmobiliaria Argentina es unánime y se articula en varios frentes.

El argumento central es constitucional. El CoFeCi afirma que la regulación de las profesiones liberales es facultad exclusiva de las provincias y no fue delegada al Estado Nacional, según los artículos 121 y siguientes de la Constitución Nacional. Marta Liotto, presidenta del Colegio Inmobiliario porteño y titular del CoFeCi, sostuvo que la habilitación y matriculación de los profesionales es una potestad provincial que no fue delegada a la Nación.

El segundo argumento del sector colegiado es que el mercado ya está desregulado. El propio CoFeCi señaló que la contratación de un corredor inmobiliario no es obligatoria para ninguna persona. Sin embargo, aclaró que quien ejerza la profesión sin matrícula incurre en ejercicio ilegal.

Desde Mar del Plata, el vicepresidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos, Marcelo Crotto, resumió la lectura del sector: la idea no es nueva, viene de unos meses atrás, y lo que el gobierno está haciendo es bajarle el precio a la profesión. Crotto advirtió que sin colegios con rol sancionador cualquiera puede cobrar y decir cualquier cosa, y expresó temor por el incremento de estafas.

Los colegios nucleados en el CoFeCi suman más de 40.000 matriculados. La entidad afirma representar a más de 500.000 personas vinculadas al corretaje inmobiliario. Según datos del sector, más del 95% de las operaciones inmobiliarias del país se concretan con participación de corredores matriculados.

El estado actual del proyecto y su factibilidad

Al momento de publicación de este artículo —junio de 2026—, el proyecto aún no ingresó formalmente al Congreso. Sturzenegger confirmó el envío para junio, pero no estableció una fecha específica. Desde el ministerio también se evaluó la posibilidad de avanzar por vía de decreto antes del vencimiento de las facultades delegadas al Ejecutivo, que operarían a fin de junio de 2026.

El principal obstáculo para la implementación es el constitucional. Si el proyecto avanza como ley nacional, los colegios provinciales tienen argumentos sólidos para litigar su inconstitucionalidad ante la Justicia. La resolución de ese conflicto correspondería, en última instancia, a la Corte Suprema de Justicia de la Nación.

El debate también tiene una dimensión política dentro del propio bloque oficialista. La posición de Bullrich en 2023 contrasta con la de Sturzenegger en 2026, y los colegios lo pusieron sobre la mesa públicamente para señalar que no existe consenso interno sobre cómo debe funcionar el mercado inmobiliario.