Reforma de la Ley de Tierras: qué cambia para el mercado inmobiliario rural argentino

En marzo de 2026, el jefe de Gabinete Manuel Adorni anunció que el Poder Ejecutivo enviaría al Congreso una reforma a la Ley de Tierras Rurales (Ley 26.737) para eliminar las restricciones que, desde 2011, limitan la compra de campos por parte de inversores extranjeros. El anuncio llega en un momento en que el mercado inmobiliario rural ya venía mostrando señales claras de reactivación, con precios en alza y mayor volumen de operaciones.

La noticia generó un debate inmediato en el sector. Desde las inmobiliarias rurales, la recepción fue positiva: la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales respaldó la iniciativa, argumentando que la normativa vigente restringió artificialmente la demanda y alejó capitales que podrían haber llegado a regiones con alto potencial productivo pero escasa inversión. La Patagonia es, en ese sentido, uno de los territorios con más para ganar.

Para entender el impacto real de esta reforma, vale la pena revisar qué establecía la ley anterior, cómo estaba el mercado antes del anuncio y qué tipo de oportunidades concretas podría abrir la nueva regulación en regiones como Chubut, Río Negro y Neuquén.

Una ley que restringió el mercado durante más de una década

La Ley 26.737 fue sancionada en 2011 y estableció que los extranjeros no podían ser titulares de más del 15% de la superficie rural de cada provincia. Además, impuso un límite de 1.000 hectáreas por persona en la zona agrícola núcleo para tenedores extranjeros. En los hechos, los datos oficiales más recientes muestran que la participación extranjera en la propiedad de tierras rurales rondaba el 6% a nivel nacional, muy por debajo del techo legal, lo que sugiere que la ley no resolvía un problema real sino que generaba fricción en un mercado que podría haber atraído más capital productivo.

El gobierno de Milei intentó derogar la norma mediante el Decreto 70/2023, pero una medida cautelar de la Cámara Federal de La Plata frenó su aplicación. La reforma legislativa en marcha busca avanzar con un proyecto de ley que sortee esos obstáculos judiciales y establezca un marco normativo estable para la inversión en tierras rurales.

El mercado rural argentino, activo antes de la reforma

Antes del anuncio, el mercado de compraventa de campos ya venía mostrando un dinamismo notable. El cierre de 2025 fue descripto por operadores del sector como uno de los más activos en varios años, y el arranque de 2026 confirmó esa tendencia con un volumen de consultas superior al mismo período del año anterior.

Los precios reflejan ese impulso: en la zona agrícola núcleo de la provincia de Buenos Aires, la hectárea se negocia hoy en torno a los USD 20.000 a USD 23.000, con escasez de oferta empujando los valores al alza. En los partidos del oeste bonaerense como Lincoln, Pehuajó y General Villegas, los campos agrícolas se cierran entre USD 10.000 y USD 12.000 por hectárea. Los campos ganaderos se ubican en torno a los USD 4.000 por hectárea en promedio, con una ecuación mejorada por los precios de la hacienda.

El motor de ese movimiento son, por ahora, compradores locales. Los operadores del sector señalan que, antes de que un inversor extranjero complete su proceso de análisis y decisión, un comprador argentino ya cerró el trato. El efecto de la reforma, entonces, no es reemplazar esa dinámica sino sumar un estrato de demanda que hoy no puede operar.

Qué puede cambiar, especialmente en la Patagonia

La reforma no apunta a reemplazar al inversor local, sino a sumar capital de largo plazo en regiones donde ese perfil es escaso. La Patagonia es el ejemplo más claro: vastas extensiones con alto potencial productivo que no encuentran compradores locales porque requieren horizontes de inversión de siete a quince años y una estructura financiera que pocos productores argentinos pueden sostener.

Cultivos permanentes como pistachos, almendros o nogales en valles con aptitud para el riego demandan inversión inicial importante y retornos diferidos. Ese perfil encaja con inversores institucionales o patrimoniales internacionales que buscan activos reales de largo plazo denominados en dólares. Habilitar esa demanda es lo que, en términos prácticos, plantea la reforma.

En Chubut, donde Areco Patagónico opera con mayor intensidad, existe una combinación de factores que vuelve atractivo el escenario: campos ganaderos de gran extensión con precios accesibles en términos comparativos, potencial de desarrollo bajo riego en valles fluviales y una infraestructura legal y catastral en proceso de modernización.

Qué conviene hacer si tenés un campo o estás pensando en invertir

El contexto actual plantea preguntas concretas tanto para propietarios como para compradores. Para quienes tienen un campo y están evaluando vender, este puede ser un momento favorable: la oferta disponible es escasa y la demanda supera con comodidad al stock en circulación. Una tasación actualizada permite entender en qué parte del ciclo está la propiedad y tomar decisiones con información real.

Para quienes están pensando en comprar campo en Buenos Aires o en la Patagonia, el consejo es no esperar a que la reforma se apruebe para actuar: el mercado ya está en movimiento y las mejores fracciones se cierran rápido. Tener claro el objetivo —producción, renta, reserva de valor o desarrollo de un proyecto— define qué tipo de establecimiento buscar y en qué zona.

Reforma de la Ley de Tierras

El mercado inmobiliario rural argentino atraviesa uno de sus momentos más dinámicos en años. La eventual apertura a la inversión extranjera puede potenciar ese movimiento, pero ya sin ella el sector muestra solidez. En Areco Patagónico acompañamos tanto a propietarios que quieren hacer líquida su fracción como a compradores que buscan campos en venta en Argentina, ya sea en la provincia de Buenos Aires o en la Patagonia. Si estás evaluando una operación, contactanos para recibir asesoramiento actualizado sobre el mercado.